inşaat hukuku; inşaat, mühendislik ve ilgili alanlarla ilgili konuları inceleyen bir hukuk dalıdır. Özünde sözleşme hukuku, ticaret hukuku, planlama hukuku, iş hukuku ve haksız fiil hukukunun bir karışımıdır.
Ülke ekonomimizin en önemli kaynaklarından bir tanesi olan ve gayrimenkul sektörünün içerisinde yer alan inşaat sektörü, insan nüfusunun artışına bağlı olarak hızla gelişmiş ve büyümüştür. Buna bağlı olarak da inşaat sektörü alanında taraflar arasında yapılan işlemlerden doğan uyuşmazlıklar günden güne artmıştır. İnşaat sektöründeki gelişime paralel olarak artan uyuşmazlıklar hakkında çeşitli düzenlemelerin yapılması gerekmiş, böylelikle İnşaat Hukuku dediğimiz hukuk alanı oluşturulmuştur.
İnşaat Hukuku sadece bina ve eklentileri ile ilgili yapım işini değil, arazinin üzerinde, içinde ve altındaki tüm yapım faaliyetleri ile yapım işlerinin düzenlenmesine ilişkin yasal kurallar bütününe denmektedir.
İnşaat Hukukunu oluşturan temel kuralların önemli bir kısmı ?Eser Sözleşmesi? ve ?Satış Sözleşmesi? başlıkları altında 6098 sayılı Borçlar Kanunu?nda bulunmaktadır. Bunun dışında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu?nun 683. ve 1030. maddeleri arasında da inşaatın yapılacağı arsanın hak sahipleri ile yapıyı sahiplenen taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözmeye yarayan hükümler bulunmaktadır.
İnşaat Hukuku çok kapsamlı bir hukuk dalı olup genel anlamda; inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, ruhsatlandırma ve imar durumunun belirlenmesi hizmetleri, tapu tesis, iptal, tescil davalarının açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemleri bu alanda yapılan alanda yapılan işlemler arasında yer almaktadır.
Müteahhitin ya da inşaat firmasının inşaat yapmayı, bir eser meydana getirmeyi üstlendiği, bunun karşılığında ise arsa sahibinin belirli bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmelere Eser Sözleşmesi denilmektedir.
Eser sözleşmeleri her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Dolayısıyla hem arsa sahibinin, hem de müteahhittin yerine getirmekle yükümlü olduğu şeyler vardır. Bu anlamda yüklenicinin (müteahhit veya inşaat firmasının) asıl borcu; inşaatın zamanında ve sözleşmeye uygun (ayıpsız ve eksiksiz) olarak tamamlanarak iş sahibine teslim edilmesidir. İş sahibinin asli edim yükümlülüğü ise, yüklenicinin asli edim yükümlülüğünün karşılığı olan bedeli ödeme borcudur.
İnşaat sözleşmeleri dört çeşitten oluşmaktadır. Bunlar; Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Bedel (ücret) Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kamu İhalesi İnşaat Sözleşmeleridir.
Hukuki anlamda borçlu temerrüdü, borcun borçlu tarafından gereken zamanda yerine getirilmemesi anlamına gelmektedir.
İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin asli edim yükümlülüğü, inşaatın zamanında tamamlanarak iş sahibine teslim edilmesidir. Eğer inşaat zamanında tamamlanmazsa veya tamamlanmakla birlikte inşa etmiş olduğu yapıyı teslim etmezse, bu durumda yüklenicinin temerrüdü durumu söz konusu olacaktır.
Yüklenici temerrüdü durumunun ortaya çıkması üzerine, arsa sahibi öncelikle inşaatın tamamlanarak teslimini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep edebilecektir. Ayrıca ek süre vermek kaydıyla, inşaatın tamamlanmasından vazgeçerek, yüklenicinin borcunu ifa etmemesi nedeniyle uğradığı zararların tazminini isteyebilir veya sözleşmeden dönerek olumsuz zararının tazminini talep edebilir.
Bunun yanında arsa sahibinin sözleşmeden dönme imkânı da vardır. Arsa sahibinin bu yolu tercih etmesi durumunda tarafların aldıklarını iade etme borcu doğacaktır. Yani; iş sahibi, yükleniciye devrettiği arsa paylarının kendi adına tescilini, açacağı tapu sicilinin düzeltilmesi davasıyla talep edecek, yüklenici ise, yaptığı işin bedelini talep edecektir.
Yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamında büromuz gayrimenkule bağlı ayıplar ve kira sözleşmeleri başta olmak üzere taraflar arasında çıkan her türlü taşınmaza ilişkin uyuşmazlığın çözümü için dava ve icra hizmetleri de sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına kamuoyunda ?2-B? olarak bilinen orman vasfını kaybetmiş alanlar üzerinde mülkiyet kurulmasına yönelik hukuki destek verilmesi de girmektedir.
Arazi veya arsa üzerinde herhangi bir yapının inşa edilmesi, kanuni açıdan bazı izinlerin alınmasını gerektirmektedir. Bu izin ilgili makamlardan alınacak olan inşaat ruhsatının verilmesi suretiyle alınmaktadır. Bu anlamda İnşaat Ruhsatı (Yapı Ruhsatı); bir yapının inşaatına başlanılması için alınması gereken lisans belgesine denmektedir.
Yapı ruhsatı almak için başvurular gerekli evraklar ile birlikte bir dilekçe ile; mücavir alanlar için Belediyelere, mücavir alanlar dışında kalan yerler için ise Valiliklere yapılmaktadır. İlgili makam gerekli incelemeleri yaptıktan sonra başvuruyu uygun görürse; ilgili kişilere yapı ruhsatını verecektir. Yapı ruhsatının 5 yıl geçerliliği vardır, alındığı tarihten 2 yıl içerisinde inşaata başlanması ve geçerlilik süresi boyunca bitirilmesi gerekir.
Bir yapının inşaatına başlanabilmesi için zorunlu belge olan yapı ruhsatı; hem işleyiş, hem de kanuni açıdan gerekli bir belgedir. Zira yapı ruhsatı olmayan binalar kaçak bina sayılmakta ve kanunsuz yapı kategorisinde değerlendirilmektedir. Dolayısıyla yapı ruhsatı olmaksızın bir binanın inşaat başlaması halinde, inşaatın bulunduğu bölge belediyelerince bina ile ilgili inşaatı durdurma ve beraberinde yıkım kararı verilebilmektedir. Ayrıca bunun yanında, ilgili idare ruhsatsız yapıların mal sahibi, müteahhidi ve diğer kişilerin sorumluluklarına giderek, bu kişilere yüksek tutarlarda idari para cezası kesilebilmektedir.
Hangi yapılar için yapı ruhsatının alınması gerektiği, başvuruların nasıl, hani makamlara yapılacağı gibi konulara ilişkin hükümler ise 3194 sayılı İmar Kanununda bulunmaktadır.